Locatiekeuze Raadhuis Waalre

Over emotie en rationaliteit

Was er een nu wel of niet tendens in de beeldvorming om voorstanders van herontwikkeling op de oude locatie in de categorie emotie en sentiment te plaatsen en de keuze voor een Hazzo variant als rationeel te classificeren.

Is er sprake van een tunnelvisie in de situatie van vandaag?
Wat is het risico dat we een historische vergissing maken?

GroenLinks Waalre vraagt zich langs die lijnen af:

  1. Hoe rationeel is het om een gebouw als het Hazzo, nog maar 15 jaar oud te slopen?
    En levert sloop dan echt de gewenste locatie voor herontwikkeling op?
  2. Op welke vraag is deze sloop / herbouw-opgave van het Hazzo een antwoord?|
    Een slecht functionerend en/of renderend gebouw moet door toevoeging van een raadhuis exploitabel gemaakt worden en hoe groot is dat probleem dan? Kortom wat mag dat kosten, een paar miljoen?
  3. Een rationele benadering vraagt na de ontdekking dat het programma bij het Hazzo alleen kan worden uitgevoerd na volledige sloop, of er alternatieven zijn om het bestaande Hazzo meer duurzaam te transformeren naar een nieuwe bestemming, door b.v. ombouw naar wellicht meer passende functies op deze locatie van kleinschalig wooncomplex (volgens woonvisie) of woon-werk vormen die de overgang naar het aangrenzende bedrijven-terrein kunnen verbeteren.
    En wat levert dat dan op, in geld en omgevingskwaliteit?
  4. Hoe rationeel is het om de restant boekwaarde van ruim 4 ton, het complex is op 1/3 van de 50 jaar exploitatietermijn, de sloopkosten en de milieubelasting die eruit volgt voor lief te nemen?
    Circulair denken, C2C lijkt hier niet optimaal in zijn uitwerking, zeker zo lang de mogelijk betere alternatieven niet onderzocht zijn. (= inbrengwaarde)
  5. Hoe rationeel is het dan om bij nieuwbouw ter plaatse de levensduur van het nieuw op te richten vastgoed toch weer op 50 jaar te stellen, als einde levensduur al bij 15 jaar het geval blijkt te zijn voor het oude gebouw.
    Niet aan te passen aan de dynamiek van de veranderende vraag.
    De dynamiek van maatschappelijke en bestuurlijke transities vraagt om flexibel aanpasbaar bouwen, als dat slaagt is 10 jaar al een behoorlijk lange periode gezien de dynamiek in lokaal bestuur, maar ook in multifunctionaliteit. De combinatie van 2 onzekerheden van multifunctionaliteit maakt het risico zeker niet kleiner.
  6. Hoe rationeel is het om de aanwezige locatiekenmerken en -kwaliteiten van het oude gemeentehuis in te ruilen voor die van het Hazzo?

Locatiekwaliteiten van locatie Julianastraat:
identiteitsbepalend voor oriëntatie en herkenbaarheid van de plek:

  1. langs de karakteristieke verbindingsweg tussen de 2 oorspronkelijke kerkdorpen Aalst en Waalre,
  2. strategisch gepositioneerd op de oorspronkelijke grens tussen beide kerkdorpen,
  3. het toont tijdsbeelden van toen en een moderne invulling
  4. de plek representeert het lang gevoerde beeldmerk Waalre Groenfontein, met groen, boomstructuren, beeldbepalend ven, en overgangen naar bospercelen.

In vergelijking met de locatiekenmerken en omgeving van ’t Hazzo, gaat de inpassing van een nieuw raadhuis het volgende betekenen in zijn stedenbouwkundige context:

  1. grenzend aan een bedrijventerrein met een lage belevingswaarde openbare ruimte, anders gezegd: niet representatief; (bestaande gevels een dichte hoge gemetselde gevelwand, zwaar vrachtverkeer)
  2. 3 laags of 2 laags in zijn massa volume opbouw, de uitkijk en inkijk is grotendeels op achtertuinen van naastgelegen 1-gezinswoningen, (inkijk/privacy problematiek), het achterterrein achter de Achterstaat,
  3. Stedenbouwkundige herontwikkeling: afstand nemen tot bestaande kleinschalige woonbebouwing middels parkeren, boombeplanting vragen een behoorlijke investering, maar leveren uiteindelijk geen hoogwaardige stedenbouwkundige context en een weinig representatief beeld in vergelijking met locatie Julianastraat.

Resumerend wat betreft de locatiekenmerken met de beschreven identiteitskenmerken:

  1. de karakteristieke ligging aan centrale verbindingsroutes wordt bij keuze voor het Hazzo ingeruild voor die van vrachtverkeer op een industrieel-bedrijventerrein,
  2. de vrije ligging in een natuurlijke context wordt ingeruild voor een zoals blijkt de moeilijk oplosbare inpassing op de grens van een bedrijven terrein en deel achter aanwezige 1-gezinshuis,
  3. het risico van planvertraging is bij het Hazzo vele malen groter, gezien mogelijke bezwaren van omwonenden (schaal en maat nieuwbouw, privacy, inkijk, overlast)
  4. orientatie en herkenbaarheid geven in tegenstelling tot ’t Hazzo bij de Julianalaan een +/+ een dubbele plus. Een factor van dooorslaggevend belang?
  5. De hoofdgebruikers zijn de ambtenaren, die op een meer hoogwaardige locatie, zelfs met lagere kosten, beter presteren, minder uitval en kosten opleveren.

Resteert de financiële afweging:

  1. In hoeverre wordt een keuze voor locatie het Hazzo gestimuleerd door de mogelijke opbrengsten van de vrijkomende gronden? Moet daar de 2 miljoen extra benodigde investering Hazzo MFC uit betaald worden?
  2. Is bij het vrijkomen van de oude locatie Julianastraat de optiek om hierop een uitgifte van bouwkavels te doen? Bij vermarkten en privatisering is er dus sprake van een omslag van semi-publiek domein naar privaat. Is dit een gewenste en aannemelijk ontwikkeling gezien braakliggende kavels ook in de directe omgeving?
    Ook dat is geen steekhoudend argument voor het Hazzo.

Resumerend onze voorkeurskeuze

  1. GroenLinks Waalre spreekt zich uit voor innovatieve, duurzame ook in flexibele zin voor herontwikkeling met hoogwaardige omgevingskenmerken uit voor de Julianastraat. Dit in schril contrast met die van ‘t Hazzo.
  2. We menen dat de exploitatie problematiek van ’t Hazzo niet verknoopt moet worden met die van een raadhuis. We vrezen dat de synenergie effecten van een multifunctioneel centrum veel te rooskleurig worden ingeschat. Door partijen gevraagde behoefte inventarisatie naar grote zalen c.q. theaterzalen moet hoe dan ook worden afgerond ook in relatie tot de ontwikkelingen rond het Klooster. Op korte termijn dient er ook aandacht besteed te worden aan een mogelijke gewenste herstructurering/sopgave c.q. functiewijziging bestaande Hazzocomplex inclusief zalencomplex.
  3. Bij de ontwerpopgave herbouw zal creatief-innovatief-duurzaam-flexibel gezocht kunnen worden naar nieuwe combinaties van herbouw, ook met uitnodigend onderdak geven aan kleinschalig ontmoeten, (b.v. dorpsraden).
  4. Gezien het veel compacter te herbouwen raadhuis dienen er zich 2 investeringsbaten aan, aanzienlijke minder kuubs terugbouwen en opties om het bestaande kavel deels een nieuwe bestemming te geven.
  5. Klimaatneutraal bouwen kan hier mede uit gefinancierd worden.

Samenvattend

Orientatie, herkenbaarheid en beeld-bepalende identiteit van de locatie, een creatieve verbinding van heden, verleden en uitdagende toekomst met voor Aalst Waalre beeldbepalende omgevingskwaliteiten, gaat onze keuze o.i. vrij rationeel zo vinden we zelf, uit naar herontwikkeling op de bestaande locatie. Dat mag duidelijk zijn.

We voelen ons gesteund in deze keuze door de uitgesproken voorkeuren door inwoners, en gebruikers van het gemeentehuis. Beeldbepalend representatief centraal gelegen met een betekenisvolle echo vooral gericht op de dynamische toekomst.
Een optimaal Huis van Waalre.

Waalre, 25 februari 2014

You must be logged in to post a comment.